Osebna služnost

Zakon uvaja tudi možnost vpisa osebne služnosti na celotni nepremičnini. Pri tem se Zakon o davku na nepremičnine navezuje na Stvarnopravni zakonik, ki podrobneje opredeljuje osebno služnost. Za lažje razumevanje je spodaj navedenih nekaj primerov, povezanih z davkom na nepremičnine in osebno služnostjo.

 

  • Kaj je osebna služnost in kako nastane?

Osebna služnost je pravica imetnika, da uporablja tujo stvar ali izkorišča pravico in traja najdlje do imetnikove smrti. Predmet užitka je lahko tudi solastniški delež. V tem primeru ima užitkar pravico izvrševati užitek v obsegu solastnikove pravice. Osebna služnost ter imetnik in obseg le-te, se vpišejo v zemljiško knjigo.

Vrste osebne služnosti so: užitek, raba in služnost stanovanja.
Osebna služnost nastane na podlagi pravnega posla (pogodbe med lastnikom oz. solastnikom in imetnikom osebne služnosti) ali sodne odločbe.

 

  • Kdaj postane imetnik osebne služnosti zavezanec za davek na nepremičnine?

Imetnik osebne služnosti postane zavezanec za davek na nepremičnine, če je osebna služnost vpisana na celotni nepremičnini.

  • Ali se bo za rezidenčno nepremičnino štela nepremičnina, ki jo je lastnik (v celoti) odstopil v služnost nekomu drugemu?

Iz zakona izhaja, da je v primeru, če je osebna služnost vpisana na celotni nepremičnini, zavezanec za davek imetnik osebne služnosti. Odgovor na vprašanje, če se bo takšna nepremičnina štela za rezidenčno, pa je odvisen od tega, ali ima imetnik osebne služnosti na nepremičnini prijavljeno stalno prebivališče, ali ne. Rezidenčnost in s tem višina obdavčitve se bo namreč določala glede na siceršnja pravila o rezidenčnih stanovanjskih nepremičninah. Nepremičnina se bo torej štela za rezidenčno, če bo imel imetnik osebne služnosti na njej prijavljeno stalno prebivališče, v nasprotnem primeru pa se bo štela za nerezidenčno.

  • Ali mora imeti imetnik osebne služnosti na nepremičnini, na kateri ima pravico osebne služnosti, prijavljeno stalno prebivališče?

Imetnik osebne služnosti po davčnih predpisih nima obveznosti prijave stalnega prebivališča. Obveznosti prijave stalnega prebivališča predpisuje Zakon o prijavi prebivališča (Uradni list RS, št. 59/06-uradno prečiščeno besedilo, 111/07). V skladu z ZDavNepr bo imetnik osebne služnosti na celotni nepremičnini zavezanec za davek na nepremičnine ne glede na to, ali ima na nepremičnini prijavljeno stalno prebivališče, ali ne. Bo pa od te okoliščine odvisna višina obdavčitve, saj se bo le-ta določala glede na siceršnja pravila o rezidenčnih stanovanjskih nepremičninah. Nepremičnina se bo torej štela za rezidenčno, če bo imel imetnik osebne služnosti na njej prijavljeno stalno prebivališče, v nasprotnem primeru pa se bo štela za nerezidenčno. 

  • Ali je v primeru, ko ima lastnik ali solastnik na nepremičnini prijavljeno stalno prebivališče, zavezanec za davek imetnik osebne služnosti, če je osebna služnost vpisana na celotni nepremičnini?

Ustanovitev osebne služnosti na celotni nepremičnini pomeni, da je pravica uporabe tuje stvari ali izkoriščanje pravice prenesena na imetnika osebne služnosti. V primeru osebne služnosti na celotni nepremičnini to običajno pomeni, da lastnik v tej nepremičnini ne more prebivati. V primeru, navedenem v vprašanju, bi bilo potrebno presoditi dejansko stanje (torej ali gre za fiktivno prijavo stalnega prebivališča lastnika ali za fiktivno ustanovitev osebne služnosti) in zavezanca določiti glede na ugotovitve.

  • Kako je z obdavčitvijo v primeru, da imetnik služnosti nepremičnino odda v najem?

Določitev imetnika osebne služnosti kot zavezanca izhaja iz ureditve osebnih služnosti v Stvarnopravnem zakoniku, ki določa, da imetnika osebne služnosti med drugim bremenijo tudi javne dajatve ne glede na korist, ki jo ima od užitka. Zavezanec za davek je torej imetnik osebne služnosti. Stopnja, po kateri bo nepremičnina obdavčena, je odvisna od tega, ali ima imetnik osebne služnosti na nepremičnini prijavljeno stalno prebivališče ali pa jo v celoti daje v najem skladno z določbami zakona. 

 

  • Ali se lahko podeli služnost solastniku stanovanja oziroma ali si lahko solastniki medsebojno podelijo služnosti na solastniških deležih?

Skladno z določbami Stvarnopravnega zakonika se osebna služnost lahko ustanovi tudi na solastniškem deležu. Vendar pa glede na določbe Zakona o davku na nepremičnine imetnik osebne služnosti na deležu nepremičnine ne bo zavezanec za davek na nepremičnine, saj osebna služnost ni vpisana na celotni nepremičnini. Zavezanec za davek v tem primeru je solastnik deleža, na katerem je ustanovljena osebna služnost. 

 

  • Kako je s podelitvijo osebne služnosti v primeru večstanovanjske hiše v solastnini več oseb?

Pojem rezidenčnosti je vezan na nepremičnino oziroma na solastniški delež nepremičnine, pri čemer se za namene davka na nepremičnine kot samostojna nepremičnina upošteva nepremičnina, kot je na presečni datum evidentirana v registru nepremičnin s samostojno identifikacijsko oznako. Če gre za stanovanjsko hišo z več samostojnimi deli stavbe, ki imajo samostojni identifikator (torej za etažno lastnino), se bo stopnja davka določala za vsak del stavbe (nepremičnine) posebej.  Odvisna bo od tega, ali ima na posameznem delu stavbe (stanovanju) zavezanec prijavljeno stalno prebivališče in torej v njem dejansko prebiva oziroma od tega, ali se posamezni del stavbe oddaja v neprofitni najem ali dodaja na prostem trgu.
Če pa gre za stavbo z več deli, ki v naravi sicer lahko predstavljajo zaključene enote, vendar v registru nepremičnin te niso evidentirane kot samostojne nepremičnine, se bo cela stavba upoštevala kot ena nepremičnina, stopnja davka pa bo vsakemu solastniku določena glede na to, ali ima v stavbi prijavljeno prebivališče. Tako bo solastniški delež  zavezanca, ki ima na stavbi prijavljeno stalno prebivališče, obdavčen po stopnji 0,15 %, solastniški delež zavezanca, ki pa v stavbi ne prebiva, pa po stopnji 0,50 %.

  • Do kdaj morajo biti urejena lastniška in služnostna razmerja, da se bodo upoštevala pri odmeri naslednje leto?

Najkasneje do vključno 31. marca 2014. Za odmero davka se bodo namreč upoštevali podatki po stanju na dan 1. aprila 2014. Poudarjamo pa, da bo Geodetska uprava najkasneje do 1. februarja 2014 vsem lastnikom nepremičnin in vsem drugim davčnim zavezancem poslala obvestila o podatkih o nepremičninah, posplošeni tržni vrednosti, ki je pripisana nepremičninam na dan priprave obvestila, s pripisanim informativnim podatkom o davčnih stopnjah in o izračunanem davku na nepremičnine. Torej bodo imeli lastniki in drugi zavezanci dva meseča časa, da v registru nepremičnin uskladijo podatke o nepremičninah z dejanskim stanjem in uredijo podatke za pravilno določitev zavezancev.

  • Namesto najemne pogodbe lahko z otrokom uredim tudi osebno služnost na nepremičnini, ki je v moji lasti. S tem nepremičnina dobi status rezidenčne nepremičnine, za katero velja stopnja obdavčitve 0,15.

Namen sklenitve pogodbe o ustanovitvi osebne služnosti se v marsičem razlikuje od namena sklenitve najemne pogodbe. Osebna služnost tudi v povezavi z davkom na nepremičnine nima funkcije najema, ki zagotavlja »rezidenčno« stopnjo obdavčitve.


Zakon o davku na nepremičnine izhaja iz osnovnega cilja, da se kot zavezanec za davek praviloma določi lastnik, torej ekonomski upravičenec nepremičnine. V primerih, ko se ekonomsko izkoriščanje z nepremičnino prenese na drugo osebo, se za zavezanca določa druga oseba: v primeru finančnega najema - na lizingojemalca, v primeru najema v denacionaliziranem stanovanju z doživljenjskim koriščenjem - na najemnika in v primeru osebne služnosti na celi nepremičnini -na imetnika osebne služnosti. Določitev imetnika osebne služnosti kot zavezanca, če je osebna služnost ustanovljena na celotni nepremičnini, izhaja iz ureditve osebnih služnosti v Stvarnopravnem zakoniku, ki določa, da imetnika osebne služnosti med drugim bremenijo tudi javne dajatve ne glede na korist, ki jo ima od užitka.

V zvezi z določanjem rezidenčnosti pa zakon določa, da se za rezidenčne štejejo tiste stanovanjske nepremičnine (oziroma deleži nepremičnin), v katerih imajo zavezanci prijavljeno stalno prebivališče, torej tam dejansko prebivajo. Poleg tega za rezidenčne štejejo tudi tiste stanovanjske nepremičnine, ki so v celoti oddane v najem z oddajo na prostem trgu oz v neprofitno oddajo. Če ima torej zavezanec (bodisi lastnik ali pa npr. imetnik osebne služnosti) na nepremičnini prijavljeno stalno prebivališče, torej tam dejansko prebiva ali pa daje nepremičnino v najem skladno z zakonom, se bo takšna nepremičnina štela za rezidenčno.

  • Ali si je s služnostjo mogoče zagotoviti enako stopnjo kot jo zakon omogoča lastnikom, ki stanovanja oddajajo?

Namen sklenitve pogodbe o ustanovitvi osebne služnosti se v marsičem razlikuje od namena sklenitve najemne pogodbe. Z osebno služnostjo se ustanovi stvarna pravica na tuji stvari, pri čemer Stvarnopravni zakonik za pridobitev osebne služnosti na nepremičnini zahteva zemljiškoknjižno dovolilo in vpis v zemljiško knjigo. To dejstvo imetniku osebne služnosti zagotavlja precejšnje pravno varstvo. Z najemno pogodbo na drugi strani, pa se sklene dogovor med dvema strankama o izročitvi določene stvari v rabo v zameno za plačilo najemnine.

Zakon o davku na nepremičnine izhaja iz osnovnega cilja, da se kot zavezanec za davek praviloma določi lastnik, torej ekonomski upravičenec nepremičnine. V primerih, ko se ekonomsko razpolaganje z nepremičnino prenese na drugo osebo, se za zavezanca določa druga oseba: v primeru finančnega najema lizingojemalca, v primeru najema v denacionaliziranem stanovanju z doživljenjskim koriščenjem najemnika in v primeru osebne služnosti na celi nepremičnini imetnika osebne služnosti. Določitev imetnika osebne služnosti kot zavezanca, če je osebna služnost ustanovljena na celotni nepremičnini, izhaja iz ureditve osebnih služnosti v Stvarnopravnem zakoniku, ki določa, da imetnika osebne služnosti med drugim bremenijo tudi javne dajatve ne glede na korist, ki jo ima od užitka.

Za določitev nepremičnine kot rezidenčne ali nerezidenčne pa veljajo merila kot za lastnike. Tako se rezidenčne stanovanjske nepremičnine štejejo tiste, v kateri imajo zavezanci prijavljeno stalno prebivališče ali tiste, ki so dane v najem z oddajo na prostem trgu. Imetnik osebne služnosti bo torej obdavčen po stopnji za rezidenčne nepremičnine, če bo imel na nepremičnini prijavljeno stalno prebivališče.

Osebna služnost v povezavi z davkom na nepremičnine torej nima funkcije najema, ki tudi zagotavlja »rezidenčno« stopnjo obdavčitve.

  • Ali je mogoče služnost vpisati v korist katere koli osebe ali le v korist ožjih družinskih članov?

Stvarnopravni zakonik ne omejuje, komu in na kakšnem deležu se lahko ustanovi osebna služnost. Glede na takšno ureditev se za namene davka na nepremičnine določa dodatna omejitev, da mora biti namreč osebna služnost ustanovljena na celotni nepremičnini, ne omejuje pa se, komu je lahko služnost podeljena.

  • Ali drži, da morajo biti vsa (lastniška, služnostna) razmerja urejena do 1. aprila naslednje leto, saj se bo na podlagi podatkov o nepremičnini na ta presečni datum odmeril davek?

Da, za odmero davka za leto 2014 se bo kot presečni datum za upoštevanje podatkov upoštevalo 1. april 2104. Poudarjamo pa, da bo Geodetska uprava najkasneje do 1. februarja 2014 vsem lastnikom nepremičnin in vsem drugim davčnim zavezancem poslala obvestila o podatkih o nepremičninah, posplošeni tržni vrednosti, ki je pripisana nepremičninam na dan priprave obvestila, s pripisanim informativnim podatkom o davčnih stopnjah in o izračunanem davku na nepremičnine. V kolikor želijo posamezniki dobiti verodostojno informacijo, kako bodo njihove nepremičnine obdavčene svetujemo, da se vsi podatki in druga razmerja uredijo še pred izdajo informativnega obvestila.

  • Do kdaj je treba urediti lastništvo (osebno služnost, najemno pogodbo, prenos lastništva), da se bo to upoštevalo že pri odmeri davka naslednje leto. Ali bo mogoče te stvari urediti tudi s pritožbo na odmero nepremičninskega davka?

Za odmero v letu 2014 bodo upoštevani podatki iz REN in ETN, kot bodo evidentirani po stanju na dan 1. 4. 2014. Pritožba na odmerno odločbo je sicer možna, vendar če GURS ne bo spremenil podatkov o stanju na dan 1.4.2014, ne bo imela učinkov v tem, ampak šele v prihodnjem odmernem letu. GURS bo namreč skladno z ZDN spremenil podatke na presečni datum v primerih, ko bo ugotovil, da so za spremembo izpolnjeni pogoji skladno Zakonom o evidentiranju nepremičnin (ZEN). Ne glede na ZEN bo spremenil podatke o lastniku po stanju na presečni datum, če oseba, ki ji je bila izdana odločba o odmeri davka, v pritožbi kot zavezanca izkaže pridobitelja (če je ta oseba postala pridobitelj v preteklem letu) ali če  pritožbo zoper podatke o nepremičnini vloži oseba, ki je v letu pred letom, za katero se davek odmerja, postala nov lastnik ali pridobitelj.

  • Ali lahko oče podeli služnost svojima dvema sinovoma za uporabo 66 % drugega stanovanja in ali lahko sinova podelita služnost za uporabo njunih 50 % prvega stanovanja očetu?

Osebna služnost je stvarna pravica na tuji stvari. Skladno z določbami Stvarnopravnega zakonika se osebna služnost sicer lahko ustanovi tudi na solastniškem deležu, vendar pa glede na določbe Zakona o davku na nepremičnine imetnik osebne služnosti na deležu nepremičnine ne bo zavezanec za davek na nepremičnine, saj osebna služnost ni vpisana na celotni nepremičnini. Zavezanec za davek v tem primeru je solastnik deleža, na katerem je ustanovljena osebna služnost. Davčna stopnja za delež nepremičnine se bo presojala glede na pravila o določitvi stanovanjske nepremičnine kot rezidenčne oz. nerezidenčne.

    • V katerem primeru bosta stanovanji v celoti obdavčeni po 0,15-odstotni stopnji?

Glede na določbe zakona se za rezidenčno nepremičnino (oziroma delež nepremičnine) plača davek po stopnji 0,15 %, za nerezidenčno nepremičnino (oziroma delež) pa 0,50 %. Ker se stalno prebivališče lahko prijavi le na en naslov (V primeru ko je stanovanje samostojna nepremičnina s številko stanovanja, se tudi številka stanovanja šteje za del naslova), se lahko na ta način za rezidenčno šteje zgolj ena nepremičnina. Nadalje je rezidenčna tudi  tista nepremičnina, ki je najmanj šest mesecev v preteklem letu oddana v najem z oddajo na prostem trgu. Zakon glede oddajanj v najem upošteva oddajanje celotne nepremičnine, ne zgolj njenega dela. Glede na navedeno ni možnosti, da bi se vsi solastniški deleži več stanovanj istih solastnikov šteli za rezidenčne, razen če posamezno nepremičnino oddajo v najem z oddajo na prostem trgu.

  • Brat in sestra sta podedovala vsak polovico hiše od staršev. V hiši živi sestra. Ali ji lahko brat podeli osebno služnost na njegovo polovico hiše?

Skladno z določbami Stvarnopravnega zakonika se osebna služnost sicer lahko ustanovi tudi na solastniškem deležu, vendar pa glede na določbe Zakona o davku na nepremičnine imetnik osebne služnosti na deležu nepremičnine ne bo zavezanec za davek na nepremičnine, saj osebna služnost ni vpisana na celotni nepremičnini. Zavezanec za davek v tem primeru je solastnik deleža, na katerem je ustanovljena osebna služnost. Davčna stopnja za delež nepremičnine se bo presojala glede na pravila o določitvi stanovanjske nepremičnine kot rezidenčne oz. nerezidenčne.

    • Zakaj ima brat več kot trikrat višjo obdavčitev le zato, ker mu s sestro kot solastnico ni treba skleniti posebne pogodbe o podelitvi osebne služnosti, saj ima vsak solastnik po vaših besedah že avtomatsko pravico imeti celotno nepremičnino v posesti, jo uporabljati in uživati ter z njo razpolagati?


Zakon o davku na nepremičnine kot zavezanca praviloma določa lastnika nepremičnine. Z uvedbo razlikovanja in določitvijo kriterijev za presojo rezidenčnosti pa zakon sledi cilju racionalnejše ekonomske uporabe nepremičnin. Kriteriji so namreč oblikovani na način, da se za rezidenčno šteje tista nepremičnina, ki je z vidika lastnika v ekonomski funkciji (da jo torej uporablja sam ali pa daje v najem z oddajo na prostem trgu ali v neprofitno oddajo).

V določenih primerih, kadar je ekonomska korist nepremičnine dejansko prenesena na drugo osebo, zakon kot zavezanca določa to drugo osebo, med drugim tudi imetnika osebne služnosti, če je osebna služnost ustanovljena na celotni nepremičnini, torej jo imetnik uporablja v celoti. Takšna ureditev sledi tudi ureditvi osebnih služnosti v Stvarnopravnem zakoniku, ki določa, da imetnika osebne služnosti med drugim bremenijo tudi javne dajatve ne glede na korist, ki jo ima od užitka.

V opisanem primeru bratov delež nepremičnine torej z njegovega vidika ni v ekonomski funkciji (ne koristi ga sam in ga tudi ne daje v najem skladno z zakonom), zato se šteje za nerezidenčen del nepremičnine. Skladno z določbami zakona pa sestra tudi v primeru ustanovitve osebne služnosti na bratovem deležu, zanj ne bo postala zavezanka za davek.

    •  Ali to ne pomeni, da je rezidenčna celotna nepremičnina, če solastnik v njej stalno prebiva, ne pa samo pol kuhinje, kopalnice, spalnice, dnevne sobe…, saj ima solastnik pravico uporabljati celotno kuhinjo, kopalnico…?


Davek na nepremičnine je v osnovi premoženjski davek, saj obdavčuje (nepremično) premoženje lastnikov le-tega. Glede na koncept rezidenčnosti, ki je opisan pri prejšnjem vprašanju, se kot premoženje šteje premoženje vsakega lastnika posebej, torej tudi deleže nepremičnine, če je ta v solastnini več oseb. Ker v konkretnem primeru bratov delež z njegovega vidika ni v ekonomski funkciji, se glede na določbe zakona šteje za nerezidenčnega.

  • Starši so podarili hišo svojim otrokom, vendar imajo v njej doživljenjsko pravico živeti. Ali bodo morali otroci plačati nepremičninski davek po stopnji 0,5 % za nerezidenčna stanovanja? V katerem primeru bodo nepremičninski davek plačali po nižji 0,15-odstotni stopnji?

Če pravica doživljenskega bivanja izhaja iz sklenjene osebne služnosti na celotni nepremičnini, ki je vpisana v zemljiško knjigo, postane zavezanec za davek na nepremičnine imetnik osebne služnosti. Nepremičnina bo obdavčena skladno s siceršnjimi določbami glede rezidenčnosti oziroma nerezidenčnosti, za rezidenčno se bo torej štela, če ima imetnik osebne služnosti na njej prijavljeno stalno prebivališče.